Кадастровая стоимость

Некорректно составленная кадастровая стоимость участка может стать причиной значительных материальных убытков землевладельца, лишить его возможности распоряжаться землей по собственному усмотрению. Чтобы избежать этих проблем, нужно ознакомиться с процедурой оценки и механизмами оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Оценка кадастровой стоимости

Каждые пять лет, согласно действующему законодательству, все земельные участки подлежат кадастровой переоценке. Кадастровая стоимость является публичным эквивалентом цены конкретного участка, такая оценка проводится с целью:

• расчета размеров налога, который будет взыматься с владельца земельного участка;
• расчета суммы арендной платы и цены за использование объекта на случай его перехода (продажи) в частную собственность.

Порядок оценки земельного участка предполагает отнесение его к определенной категории объектов, каждая из которых определяется его функциональным назначением, например, для жилищного или коммерческого строительства и пр. Исходя из чего, объекту выдается 1 или сразу несколько из 17 типов разрешенного использования. Присвоенный объекту тип разрешения определяет его стоимость. В зависимости от него оценочная стоимость 1 кв.м. участка может отличаться в несколько раз, а это влияет на сумму налогов, которые будут выплачиваться владельцем.

Довольно часто владельцы участков сталкиваются с несоразмерно завышенной суммой кадастровой оценки. Чаще всего это происходит по одной из двух причин:

• Объект был отнесен не к тому типу разрешенного использования.
• При проведении оценки не были учтены индивидуальные характеристики, снижающие его реальную стоимость (сложные гидрогеологические условия, близость к экологически опасным объектам, отсутствие транспортной развязки, различные проблемы с инфраструктурой и пр.).

Избежать некорректной оценки можно, обратившись за юридической помощью на этапе ее проведения. Если же объекту уже присвоена необоснованно высокая стоимость, обратившись к юристу, можно добиться обжалования результатов оценки.

Как происходит обжалование кадастровой стоимости земли?

Частые прецеденты завышения кадастровой стоимости сделали ее обжалование достаточно распространенной практикой. Пересмотр результатов оценки, может проходить через суд, или во внесудебном порядке, через соответствующую Территориальную комиссию. Ответчиком в подобном разбирательстве выступает кадастровая палата той административно-территориальной единицы, на территории которой находится объект оценки. Оспаривание кадастровой стоимости проводят, когда имеет место одно из нижеприведенных обстоятельств:

1. если после присвоения объекту кадастровой стоимости произошло изменение его категории;
2. если была изменена площадь участка, а также, если требуется уточнение установленной ранее площади;
3. было изменено или требуется изменение вида разрешенного использования участка;
4. когда есть основания утверждать, что в процессе оценивания использовались недостоверные данные об объекте.

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка через судебный иск - наиболее простой и надежный способ изменить некорректную оценку участка. В основном подобные разбирательства требуют помощи компетентных в земельных спорах юристов и предполагают ряд стандартных процедур:

• Проведение правовой экспертизы относительно возможности изменения установленной кадастровой стоимости.
• Полное сопровождение по судебным искам.
• Защита интересов истца в исполнительных органах власти (Федеральной кадастровой палате Росреестра, Департаменте земельных ресурсов и пр.);
• Проведение правовой экспертизы на адекватность проведенной ранее кадастровой оценки объекта.

Помимо юридического сопровождения компетентные специалисты могут провести независимую переоценку как кадастровой, так и рыночной стоимости. Полученные результаты переоценки в виде отчета прилагаются к судебному иску. Законодательство оставляет за заявителем право изменить кадастровую стоимость участка на ту, которая указана в отчете о независимой оценке.

Наиболее выгодным для всех сторон судебного процесса является решение о назначении кадастровой стоимости объекта эквивалентной рыночной цене. После того как рыночная стоимость установлена и утверждена судебным постановлением, в государственный кадастр вносят установленную судом сумму.

Поскольку законом не предусмотрена обязанность граждан использовать внесудебный порядок, и обращаться сначала в качестве первой инстанции в Территориальную комиссию, наиболее действенным является оспаривание кадастровой стоимости земельного участка сразу через суд. Важно учитывать, что подобные дела относятся к разряду сложнейших юридических споров и без помощи профессионалов в таких ситуациях обойтись нельзя.